报告要点
住宅销售增长驱动全国商品房销售金额增速回正、销售面积降幅收窄1.8pct。2023年全国商品房销售持续修复，1-3月销售金额累计同比上升4.1%(1-2月：下降0.1%)，同比止跌回正;销售面积累计同比下降1.8%(1-2月：下降3.6%)，同比降幅收窄1.8pct。其中在市场需求持续释放的带动下，住宅销售回升明显，1-3月住宅销售金额环比上升7.1%、销售面积环比上升1.4%，较1-2月分别增速加快3.6pct、2.0pct。
(资料图片)
行业开发投资保持稳定，行业竣工同比升势延续。开发投资方面，1-3月房地产开发投资完成额累计同比下降5.8%，与前2月相比基本持平(1-2月：下降5.7%)。房屋开工方面，2023年房屋开工情况已出现明显改善，房屋竣工面积同比增长14.7%，行业竣工同比升势延续。新开工情况，由于前期企业拿地规模减少，新增土地供应不足影响，1-3月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降19.2%，降幅较前2月扩大9.8pct。展望未来，随着商品房销售逐步企稳及融资渠道进一步放宽，企业流动性改善或有望促进行业开发投资规模提升。
定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄7.2pct。受销售影响，1-3月个人按揭贷款、定金及预收款项降幅收窄较多，分别同比降幅收窄12.4pct、8.6pct，共同带动1-3月房地产开发资金来源累计同比下降9.0%，较1-2月降幅收窄7.2pct。目前，融资渠道有所改善，部分高信用头部房企率先受益，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。
二线销售同比领涨，去化周期持续缩短。3月45城新房成交面积环比上升28%，同比上升37%;当年累计成交面积同增6%(2月：下降10%)，一、二、三线城市分别上升8%、10%及与去年同期持平。惠州、温州、海门、嘉兴累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖、莆田累计降幅较大。截至3月末14城新房去化周期为12.7个月，平均环比下降24%，同比下降27%，主要城市去化周期进一步缩短。二手房方面，3月15城二手房成交面积环比上升42%，同比上升123%;截至3月末15城累计成交面积同增81%(2月：上升52%)。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线城市挂牌出售价率先复苏，二三线城市挂牌量维持相对高位。
百城累计成交同比下滑，溢价率升势延续。1-3月百城住宅用地累计成交建面同比下降约25.2%;其中，一二三线城市分别下降19.2%、34.2%及20.1%，二三线城市成交建面同比皆有所下滑。成交楼面均价方面，三线成交楼面均价提升较多带动整体成交环比继续上升;但受一二线成交均价下滑影响，环比增速有所放缓。溢价率方面，一二三线城市分别溢价率上升5.6%、7.2%及8.0%，带动3月成交溢价率继续上升。
投资建议：需求端发力有望带动销售全面企稳，维持“强于大市”评级。3月行业销售持续复苏，但后续销售全面回暖仍需地方政策持续发力。近期行业开工及竣工情况已出现明显改善，随着销售企稳及融资渠道修复或将提升房企拿地积极性，进一步带动开发投资规模上升。整体来看，资源禀赋、在重点城市的核心区域有所布局的房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。
报告正文
1. 板块表现：房企间股价出现分化
1.1 地产开发行业表现
截至3月31日，中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前;越秀地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3月末涨幅居前。
图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/31
图2：越秀地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/31
图 3：旭辉控股集团、万科企业、雅居乐集团3月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/31
1.2 物业管理行业表现
截至3月31日，融创服务、中海物业、嘉里建设3月涨幅居前;中海物业、嘉里建设、华润万象生活年初至3月末涨幅居前。
图 4：融创服务、中海物业、嘉里建设3月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/31
图 5：中海物业、嘉里建设、华润万象生活年初至3月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/31
图 6：旭辉永升服务、碧桂园服务、保利物业3月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/3/31
2. 行业：销量稳步提升，开发投资下滑
商品房销售企稳回升，销售金额增速回正。1-3月，全国商品房销售金额累计同比上升4.1(1-2月：同比下降0.1%);销售面积累计同比下降1.8%(1-2月：同比下降3.6%)。随着商品房需求的不断释放，整体销售情况企稳回升，其中住宅销售增速较快(住宅累计销售同比增速加快约3.6pct)，带动累计销售同比止跌回正。在宽松的政策环境下，需求端的快速恢复有望支撑商品房销售进一步回暖。
图 7：商品房销售额增速较上月回升4.2pct
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
图 8：商品房销售面积增速较上月降幅持续收窄1.8pct
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
开发投资降幅小幅扩大，供地规则调整有望提升优质房企拿地积极性。1-3月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降5.8%(1-2月：同比下降5.7%)，其中，办公楼开发投资同比下滑较多带动整体投资降幅小幅扩大。拿地方面，近期土地市场呈现弱复苏态势，但受制于销售及融资端全面复苏或仍需一定时间，部分企业流动性压力尚存带动其拿地意愿较弱。随着更多优质地块推出及集中供地规则进一步优化，部分优质头部房企拿地积极性或有所提升，有望带动开发投资持续回升。
图 9：房地产投资降幅较上月基本持平
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
新增土地供应不足带动新开工降幅扩大9.8pct，竣工增速维持上行态势。2022年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄;但在销售下滑及融资端收窄的影响下，2022年6月起行业开工竣工规模同步大幅减少。近期，在各地保交楼的推动下，2023年初行业工程进度稳步复苏。3月，由于前期企业拿地规模减少，新增土地供应不足，带动1-3月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降19.2%(1-2月：下降9.4%)，降幅有所扩大;房屋竣工面积同比上升14.7%(1-2月：上升8.0%)，增速维持上行趋势。目前销售端持续修复，部分一线及核心二线城市需求侧政策调整升级有望推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场热度有所回升。
图 10：新开工降幅较上月扩大9.8pct
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图 11：房屋竣工面积增速维持上行态势
数据来源：国家统计局，中达证券研究
个人按揭贷款增量驱动开发资金降幅持续收窄。1-3月，房地产开发资金来源累计同比下降9.0%(1-2月：下降15.2%)。拆分来看，国内贷款累计下降9.6%(1-2月：下降15.0%);自筹资金累计同比下降17.9%(1-2月：下降18.2%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑2.8%、2.9%(1-2月分别下降11.4%、15.3%)。由于商品房销售出现改善，房地产开发资金来源中的个人按揭贷款、定金及预收款降幅收窄较为明显。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。
图 12：个人按揭贷款增量驱动开发资金降幅持续收窄
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
3. 城市：二线修复较快，推盘环比大增
3.1 新房数据：累计销售同比回正，推盘环比大幅上升
二线城市销售同比增速领先，1-3月累计成交同比首次回正。3月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长28%，同比上升37%。一线城市同比上升63%，二线城市同比上升44%，三线城市同比上升19%。45城截至3月末累计成交量同比上升6%(2月：下降10%)，一、二、三线城市分别上升8%、10%及与去年同期持平。惠州、温州、海门和嘉兴2023年累计交易量分别上升约124%、104%、96%及68%，而绍兴、泉州、芜湖、莆田累计同比变动78%、55%、43%和36%，为今年以来销量下滑较多的城市。3月，住房销售延续持续回暖趋势，各线城市本年至3月末累计成交量同比增速回正带动重点城市累计成交量同比有所回升。近期，部分一线及核心二线城市在公积金贷款限额、限购政策及多孩家庭住房补贴等方面的调整较为高频，有望为住房消费持续复苏提供一定支撑。
去化周期按月持续缩短，宁波、广州环比下降较快。截至3月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均下降1%，同比平均上升1%;平均去化周期为12.7个月(上月为16.1个月)，环比平均下降24%，同比平均下降27%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为16.0个月、3.6个月、11.6个月、12.1个月，环比上月分别下降23%、27%、34%、30%;同比分别下降19%、47%、41%、55%。整体而言，主要城市去化周期继续下降，较2月，环比降幅小幅扩大1pct、同比降幅大幅扩大18pct，城市去化压力有所缓解。
贵阳、深圳、长春和厦门新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。3月，17个重点城市单月新房批售建面为1335.1万平，同比上升74.4%，环比上升224.1%;其中，4个一线城市单月同比上升179.7%，环比上升169.4%，13个二线城市单月同比上升55.1%，环比上升247.5%。1-3月，17个重点城市累计新房批售建面为2102.5万平，同比增长22.4%(1-2月：下降19.4%);其中，4个一线城市累计同比增长52.0%，13个二线城市累计同比增长14.4%。贵阳、深圳、长春和厦门批售建面累计同比增长455.3%、415.6%、99.9%和85.5%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)
表 1：截至2023/3/31主要城市交易量，二线城市累计同比增长较快
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 2：截至3月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比持续下降
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 3：截至3月末主要城市新房批售情况，贵阳、深圳、长春和厦门新增供应相对充裕
数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米
3.2 二手房数据：成交环比增速放缓，一线挂牌价高位稳定
扬州、青岛、东莞成交面积累计增幅居前。3月，15个主要城市的二手房交易量环比上月上升42%，同比上升123%。北京和深圳单月同比分别上升38%和256%。截至3月末，15城2020年累计交易量同比上升81%(2月末：上升52%)。扬州、青岛、东莞2020年至今分别累计同比上升332%、294%和222%，今年以来二手房市场热度较高。
表 4：截至3月末主要城市二手房成交量情况，扬州、青岛、东莞成交面积累计增幅居前
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
一线城市挂牌出售价率先复苏，二三线城市二手房挂牌量维持相对高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨。随着部分企业风险暴露及行业深度调控，市场信心出现明显下滑，各线城市二手房挂牌价持续下滑。近期，在销售缓慢复苏的推动下，一线城市挂牌价率先回升，目前已恢复至2021年三季度的平均水平。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数维持低位波动，二线及三线城市相关指数明显回升，保持相对高位，四线城市挂牌量指数则在大环境转向的带动下缓慢上升。政策层面，各地“带押过户”陆续落地或将提升二手房市场活跃性，推动量价指数持续回升。
图 13：二手房挂牌出售价格指数近期小幅回升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 14：一线城市二手房挂牌出售量指数维持低位，价格指数有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 15：二线城市二手房挂牌量指数明显回升，价格指数保持稳定
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/9
图 16：三线城市二手房挂牌出售量指数相对高位
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/9
图17：四线城市二手房挂牌出售量指数较为稳定
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/9
4. 土地市场： 一线成交热度不减，溢价率升势延续
4.1 住宅类用地成交建面：一线降幅收窄，二三线降幅扩大
一线单月同比明显回升，累计成交降幅有所扩大。3月，100个大中城市住宅类用地成交建面同比下降约32.7%(2月：上升28.7%);分线来看，一线城市单月同比上升350.2%，二线城市同比下降34.7%，三线城市同比下降37.4%。累计成交建面方面，1-3月100个大中城市住宅类用地累计成交建面同比下降约25.2%，(2月：下降20.5%);分线来看，一线城市累计同比下降19.2%(2月：下降67.0%)，二线城市累计同比下降34.2%(2月：下降33.7%)，三线城市累计同比下降20.1%(2月：下降11.5%)。从近期土地市场来看，一线城市单月宅地成交建面同比出现明显回升，累计同比降幅收窄较多;二三线城市成交建面同比皆有所下滑。
图 18：3月百城住宅用地成交建面同降32.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 19：3月一线城市住宅用地成交建面同增350.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 20：3月二线城市住宅用地成交建面同降34.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 21：3月三线城市住宅用地成交建面同降37.4%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 22：1-3月百城宅地成交建面同比下降25.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 23：1-3月一线城市宅地成交建面同比下降19.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 24：1-3月二线城市宅地成交建面同比下降34.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 25：1-3月三线城市宅地成交建面同比下降20.1%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
4.2 住宅用地成交总价：累计成交增速继续回落
一线单月宅地成交总价增速加快，百城累计成交总价降幅扩大。3月，100个大中城市住宅类用地成交总价同比下降26.8%;分线来看，一线城市单月同比上升253.9%，二线城市同比下降39.6%，三线城市同比下降27.6%。累计成交总价方面，1-3月100个大中城市住宅类用地累计成交总价同比下降约17.7%(1-2月：下降9.4%);分线来看，一线城市累计同比下降45.0%(1-2月：下降72.5%)，二线城市累计同比下降4.5%(1-2月：增长90.5%)，三线城市累计同比下降20.3%(1-2月：下降16.1%)。
图 26：3月百城住宅用地成交总价同降26.8%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 27：3月一线城市住宅用地成交总价同增253.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 28：3月二线城市住宅用地成交总价同降39.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 29：3月三线城市住宅用地成交总价同降27.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 30：1-3月百城宅地成交总价同比下降17.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图31：1-3月一线城市宅地成交总价同比下降45.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 32：1-3月二线城市宅地成交总价同比下降4.5%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 33：1-3月三线城市宅地成交总价同比下降20.3%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
4.3 成交楼面均价及溢价率升势延续
住宅类用地成交楼面均价环比及百城成交溢价率持续上升。100个大中城市住宅类用地成交楼面均价在2022年上半年出现上升态势，下半年出现明显回落，23年3月成交楼面均价环比继续上升，三线城市成交楼面均价提升较多;但受一二线成交均价下滑影响，整体成交环比增速有所放缓。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所上升，一、二、三线城市分别溢价率上升5.6%、7.2%、8.0%，3月成交溢价率环比升势延续。
图 34：3月百城宅地成交楼面均价环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 35：3月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 36：3月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 37：3月三线城市宅地成交楼面均价环比明显上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 38：3月百城宅地成交溢价率环比升势延续
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 39：3月一线城市宅地成交溢价率环比小幅下滑
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 40：3月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 41：3月三线城市宅地成交溢价率环比增速加快
数据来源：Wind, 中达证券研究
5. 融资：境内债券发行环比有所回升
融资端现初步改善，整体恢复仍需时间。2020年初新冠疫情后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。2020年8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管政策，对于未来房企融资将造成明显影响。2021年下半年行业融资渠道收紧对房企流动性造成了一定的挤兑，但目前顶层对于行业定调趋于积极，尤其近期“三箭齐发”持续修复融资端。值得注意的是，融资政策的改善仍集中在部分头部高信用房企，行业整体的改善尚需时日。
图 42：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，2022年全年累计同比增长1.5%
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 43：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 44：个人住房贷款余额增速近期小幅下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 45：全国首套平均房贷利率近期持续下降
数据来源：融360，贝壳研究院，中达证券研究
图 46：境内房地产信用债发行规模环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 47：境内房地产信用债发行规模增速有所回升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 48：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 49：3月境内房地产信用债呈净融资状态
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 50：内房海外债券发行规模环比明显上升
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
图 51：内房海外债券发行规模增速有所下滑
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
6. 重点政策回顾：行业政策稳步推进
一二线政策调整相对高频，北京房山拟试点“一区一策”。3月，一二线城市在政策端的调整频次加大，地方政策在提供购房资金支持的基础上，同时优化购房门槛促使潜在购买力释放，如南昌房票安置落地四个中心城区、杭州放松户籍政策且放宽钱塘区限购政策等。同时，北京等地推行二手房带押过户业务、成都优化购房自动预审码、南京公积金实现跨行实时支付等便利服务，有望加快商品房市场交易流程。值得关注的是，北京房山区拟率先试点“一区一策”，反映出一线城市在需求端方面或仍有调整空间，未来房地产行业基本面有望得到持续支撑。
表 5：近期重点政策梳理，地方带押过户密集落地，北京房山拟试点“一区一策”
数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究
7. 投资建议
需求端发力有望带动销售全面企稳，资源禀赋型房企或将更具竞争力。3月，行业销售持续复苏，但销售增速较快城市依然集中于一线、核心二线及部分重点三四线城市，销售全面回暖仍需地方政策的持续发力。开发投资方面，行业开工及竣工情况已出现明显改善，随着销售企稳及融资渠道修复或将提升房企拿地积极性，进一步带动开发投资规模上升。整体来看，资源禀赋、在重点城市的核心区域有所布局的房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。
8. 风险提示
1)楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营;
2)受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动;
3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性。
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